فتح تراجع مبيعات أكبر 10 شركات تطوير عقاري في مصر، خلال الربع الأول من العام الحالي، باب التساؤلات حول قدرة السوق على مواصلة النمو بالمعدلات نفسها التي سجلتها خلال السنوات الماضية، في ظل اتساع الفجوة بين أسعار الوحدات العقارية والقدرة الشرائية للعملاء.
وأظهر تقرير صادر عن شركة “ذا بورد كونسالتنج”، انخفاض مبيعات الشركات العشر الكبرى بنسبة 6.5% ، مع تراجع عدد الوحدات المباعة بنحو 15% مقارنة بالربع الأول 2025 ، وهو ما اعتبره مراقبون أول إشارة واضحة، على دخول السوق مرحلة أكثر هدوءًا بعد سنوات من الطلب الاستثنائي المدفوع بالتحوط من التضخم وارتفاع الأسعار.
ويرى محللون ماليون ومطورون، تحدثوا لـ”البورصة”، أن السوق لا تواجه أزمة طلب حقيقية بقدر ما تشهد عملية إعادة توازن بين الأسعار ومستويات الدخل، بعد موجة زيادات سعرية متلاحقة رفعت تكلفة التملك إلى مستويات باتت تفوق قدرة شريحة واسعة من العملاء، بالتزامن مع تراجع نشاط المضاربة وإعادة البيع السريع الذي أسهم في دعم المبيعات خلال السنوات الماضية.
وبينما لا تزال العقارات تحتفظ بجاذبيتها كأداة للتحوط والحفاظ على القيمة، يعتقد خبراء أن استمرار الزخم البيعي خلال الفترة المقبلة سيظل مرهونًا بتحسن القدرة الشرائية للأفراد وتراجع الضغوط التضخمية وانخفاض تكلفة التمويل، وسط مخاوف من أن يكون التباطؤ الفعلي في السوق أكبر مما تعكسه الأرقام المعلنة.
فتراجع المبيعات لا يعكس بالضرورة انحسار الطلب على العقارات، بقدر ما يكشف عن اتساع الفجوة بين مستويات الأسعار الحالية والقدرة الشرائية للعملاء، بعد موجة زيادات متتالية شهدها السوق خلال السنوات الأخيرة، ما دفع القطاع إلى مرحلة أكثر هدوءًا مقارنة بفترات النمو الاستثنائي السابقة.
فهمي: تعافي السوق يرتبط بتراجع التضخم وخفض أسعار الفائدة
قال هيثم فهمي، المحلل المالي بشركة برايم لتداول الأوراق المالية، إن تراجع المبيعات التعاقدية لشركات التطوير العقاري خلال الفترة الماضية ، لا يعكس اختفاء الطلب على العقارات بقدر ما يعكس اتساع الفجوة بين مستويات الأسعار والقوة الشرائية للمستهلكين.
أضاف أن الارتفاعات الكبيرة في أسعار الوحدات السكنية جاءت مدفوعة بزيادة تكاليف التطوير والبناء، في حين لم تشهد دخول الأفراد نمواً مماثلاً يمكنهم من مواكبة هذه الزيادات، ما أدى إلى تباطؤ وتيرة المبيعات رغم استمرار الحاجة الفعلية إلى السكن.
وأوضح فهمي، أن السوق لا يواجه أزمة طلب حقيقية، وإنما يمر بمرحلة تصحيح تعيد معدلات النمو إلى مستويات أكثر استدامة مقارنة بفترات الطفرة التي شهدتها السنوات الماضية، مشيراً إلى أن الطلب لا يزال قائمًا لكنه غير قادر على استيعاب الأسعار الحالية.
وتابع: “تعافي القطاع العقاري يرتبط بشكل أساسي بمسارين رئيسيين، هما تراجع معدلات التضخم بما يخفف الضغوط على التكاليف، وخفض أسعار الفائدة بما يقلل الأعباء التمويلية على المشترين والمطورين في الوقت نفسه”.
أشار فهمي، إلى أن التأثيرات السلبية لا تقتصر على القطاع السكني فقط، بل تمتد إلى العقارات التجارية والإدارية، موضحاً أن العوائد الاستثمارية في هذه الأنشطة أصبحت أقل جاذبية مقارنة ببدائل استثمارية أخرى، فضلاً عن تأثر الطلب عليها باستمرار انكماش نشاط القطاع الخاص.
وأضاف أن استمرار تراجع مؤشر مديري المشتريات للقطاع الخاص غير النفطي يعكس ضعف خطط التوسع لدى الشركات، ما ينعكس بدوره على الطلب على المساحات الإدارية والتجارية الجديدة.
وفيما يتعلق بالشركات الأكثر قدرة على مواجهة تباطؤ السوق، أكد فهمي أن الحكم على متانة المراكز المالية للمطورين لا ينبغي أن يستند فقط إلى أرقام المبيعات التعاقدية المعلنة، موضحًا أن تلك الأرقام لا تعكس بالضرورة حجم التعاقدات الملغاة التي قد تتزايد مع استمرار الضغوط الاقتصادية.
وأوضح أن ارتفاع تكاليف المعيشة والتضخم يدفع بعض العملاء إلى إعادة النظر في قدرتهم على استكمال سداد الأقساط، وهو ما يرفع احتمالات إلغاء التعاقدات، حتى وإن لم تفصح جميع الشركات عن هذه الأرقام بشكل واضح.
أشار فهمي، إلى أن الإفصاح عن المبيعات التعاقدية دون الكشف عن معدلات الإلغاء لا يقدم صورة كاملة عن أداء السوق، لافتاً إلى أن الضغوط الواقعة على دخول الأفراد تجعل احتمالات التراجع عن بعض التعاقدات أمرًا طبيعيًا في ظل الظروف الحالية.
وأكد أن خفض أسعار الفائدة وتراجع التضخم يمثلان العاملين الأكثر تأثيراً في استعادة النشاط البيعي للقطاع العقاري خلال الفترة المقبلة، موضحاً أن ارتفاع تكلفة التمويل يضيف أعباء كبيرة على أسعار الوحدات المباعة بنظام التقسيط، ما يحد من قدرة شريحة واسعة من العملاء على الشراء.
واختتم بأن الطلب العقاري لا يزال قائمًا .. لكن استعادة الزخم البيعي تتطلب تحسناً في القدرة الشرائية للأفراد وتراجع الضغوط التمويلية، في حين يظل الطلب على الوحدات الإدارية والتجارية أكثر عرضة للتأثر بأوضاع القطاع الخاص ومستويات النشاط الاقتصادي.
ويتفق مطورين عقاريون مع الرؤية التي تربط تباطؤ المبيعات باتساع الفجوة بين الأسعار والقدرة الشرائية، لكنهم يرون أن التراجع الحالي لا يعكس ضعفًا في الطلب الحقيقي على العقارات، بقدر ما يعكس تغيرًا في سلوك المشترين وتراجع دور المضاربات وإعادة البيع السريع، وهي مسارات لعبت دورًا مؤثرًا في دعم المبيعات خلال السنوات الماضية.
أهاب: انكماش المضاربات وإعادة البيع أحد أسباب انخفاض المبيعات
قال أحمد أهاب، الرئيس التنفيذي لشركة مدار للتطوير العقاري، إن تراجع مبيعات أكبر 10 شركات تطوير عقاري خلال الربع الأول من العام الحالي، وانخفاض عدد الوحدات المباعة بنحو 15% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2025، يعود إلى مجموعة من العوامل المرتبطة بتطورات السوق العقاري خلال الفترة الأخيرة.
وأشار إلي أن الطلب الحقيقي على العقارات لا يزال قائماً، كما أن المعروض متوافر لدى الشركات المطورة .. لكن الارتفاعات الكبيرة في أسعار الأراضي ومدخلات التطوير العقاري، بما في ذلك مواد البناء وتكاليف التنفيذ، انعكست بشكل مباشر على أسعار الوحدات العقارية.
أضاف أن السوق يواجه حالياً فجوة بين أسعار الوحدات والقدرة الشرائية للعملاء، مشيراً إلى أن المعايير العالمية تشير إلى أن القدرة على شراء مسكن تتراوح بين 3 و5 أضعاف الدخل السنوي للفرد، بينما تجاوزت أسعار العديد من الوحدات المطروحة حالياً هذه الحدود بشكل ملحوظ.
أشار أهاب، إلى أن أحد أبرز أسباب التراجع يتمثل في انخفاض عمليات الشراء بغرض المضاربة وإعادة البيع، والتي كانت تمثل نسبة مؤثرة من المبيعات خلال السنوات الماضية، مؤكدًا أن زيادة المعروض وصعوبة تحقيق أرباح سريعة من إعادة البيع قلصت من إقبال هذه الشريحة على السوق.
وفيما يتعلق بتصدر شرق القاهرة للمبيعات العقارية خلال الربع الأول من العام الحالي، أشار الي أن المنطقة تحتفظ بهذه الصدارة منذ سنوات، مدفوعة بالكثافة السكانية المرتفعة واتساع رقعة المشروعات العمرانية الجديدة، بما يشمل التجمع الخامس ومدينة الشروق والعبور والرحاب ومدينتي والعاصمة الجديدة ومستقبل سيتي.
خطاب: التباطؤ الفعلي بالسوق قد يكون أكبر من الأرقام المعلنة
وقال محمد خطاب، استشاري التطوير العقاري، إن تراجع وتيرة المبيعات لأكبر 10 شركات تطوير عقاري خلال الربع الأول وانخفاض عدد الوحدات المباعة بنحو 15% مقارنة بالفترة المقابلة من العام الماضي، يرجع إلى تآكل القدرة الشرائية للعملاء نتيجة الارتفاعات الكبيرة التي شهدتها أسعار العقارات خلال السنوات الأخيرة.
وأوضح أن الزيادات المتتالية في الأسعار خلال العامين أو الثلاثة أعوام الماضية أدت إلى تضاعف الأعباء المالية على المشترين، ما انعكس بشكل مباشر على قدرة العملاء، سواء بغرض السكن أو الاستثمار، على الاستمرار في الشراء بالمعدلات التي كانت سائدة سابقًا.
أضاف خطاب أن المؤشرات التي رصدتها التقارير بشأن أداء السوق العقارية قد تكون أفضل من الواقع الفعلي، مؤكدًا أن حجم التباطؤ في السوق قد يكون أكبر مما تعكسه الأرقام المعلنة.
وفيما يتعلق باستحواذ شرق القاهرة على النصيب الأكبر من المبيعات، أوضح خطاب أن ذلك يعد أمرًا طبيعيًا في ظل التركز الكبير للمشروعات الحكومية والخاصة بالمنطقة، والتي تضم القاهرة الجديدة ومدينة المستقبل والعاصمة الجديدة، بالإضافة إلى منطقة العين السخنة، فضلًا عن المشروعات المتنوعة التي تطرحها شركات كبرى مثل طلعت مصطفى، وهو ما يجعل شرق القاهرة الوجهة الرئيسية للطلب العقاري.
وأشار إلى أن الأداء البيعي لمنطقة العين السخنة خلال الفترة الأخيرة يستحق التوقف عنده، موضحًا أن جزءًا كبيرًا من المبيعات تحقق بفضل طرح منتج عقاري جديد ومختلف قدمته شركة تطوير مصر، وهو منتج لم يكن متواجدًا من قبل في المنطقة.
وتابع خطاب: هذا الأمر لا يمكن اعتباره مؤشرًا على قوة السوق في العين السخنة، بل يعكس اعتماد المبيعات على منتج استثنائي وغير تقليدي”، مؤكدًا أنه لو لم يتم طرح هذا المنتج أو تم تأجيل إطلاقه، لكانت معدلات المبيعات في المنطقة أقل بكثير.
واعتبر أن نجاح أي مشروع، مهما كان حجمه أو حجم مبيعاته، لا يمكن اعتباره مؤشرًا كافيًا على نجاح المنطقة بالكامل أو تحولها إلى وجهة استثمارية متكاملة فنجاح مشروع بعينه لا يعني بالضرورة أنه قادر بمفرده على تحريك المنطقة بأكملها، مشيرًا الي أن العين السخنة، ما زالت بحاجة إلى مزيد من العمل والتطوير، خاصة على مستوى التخطيط العمراني والتنمية الشاملة، وهو دور يتطلب جهودًا أكبر من الدولة والجهات المعنية، وليس من المطورين العقاريين فقط.
أكد خطاب ضرورة تحويل العين السخنة إلى مدينة نابضة بالحياة على مدار العام، من خلال توفير منظومة متكاملة من الخدمات والمرافق والأنشطة التي تلبي احتياجات السكان والزوار بشكل دائم، وعندها فقط يمكن لمشروعات كبرى بهذا الحجم أن تحقق تأثيرًا أوسع في دعم جاذبية المنطقة وتعزيز مكانتها الاستثمارية.
